내 보증금은 안전할까? 월세 근저당, 10분 만에 완전 정복하기!
목차
- 월세 계약, 왜 근저당을 알아야 할까요?
- 근저당의 ‘뜻’을 알아보자: 아주 쉽게 설명해 드릴게요
- 왜 임대인이 근저당을 설정할까요?
- 근저당이 내 보증금에 미치는 영향은?
- 전입신고와 확정일자, 근저당보다 더 중요해요!
- 근저당이 있어도 괜찮은 경우 vs. 피해야 하는 경우
- 근저당 확인, 어떻게 해야 할까?
- 월세 근저당, 이것만 기억하세요!
월세 계약, 왜 근저당을 알아야 할까요?
집을 구하다 보면 ‘근저당’이라는 단어를 종종 듣게 됩니다. 특히 월세 계약 시에는 이 근저당이 내 소중한 보증금과 직결되기 때문에 반드시 그 의미와 위험성을 제대로 알아야 합니다. 혹시라도 보증금을 떼일까 봐 불안한 마음이 드는 분들이라면, 이 글을 통해 월세 근저당의 모든 것을 10분 만에 완벽하게 이해하고, 안전한 월세 계약을 맺을 수 있는 지혜를 얻으실 수 있을 겁니다. 복잡하고 어려운 법률 용어는 모두 빼고, 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 실제 사례를 들어 설명해 드릴게요.
근저당의 ‘뜻’을 알아보자: 아주 쉽게 설명해 드릴게요
‘근저당’이라는 말은 참 어렵게 들리지만, 사실 원리는 간단합니다. 쉽게 말해, 빚을 갚지 못할 때를 대비해 부동산을 담보로 잡는 것이라고 생각하면 됩니다. 예를 들어, 집주인이 은행에서 1억 원을 빌린다고 가정해 봅시다. 은행은 집주인이 돈을 갚지 못할까 봐 걱정되겠죠. 그래서 만약 돈을 못 갚으면 집을 경매에 넘겨서라도 빌려준 돈을 회수하겠다는 약속을 받아둡니다. 이때 그 약속을 등기부등본에 기록해 놓는 것이 바로 근저당권 설정입니다.
이때 중요한 점은 근저당은 ‘미래에 발생할 수 있는 채무’까지 포괄해서 담보를 설정하는 것이라는 점입니다. 일반 저당권은 빌린 돈의 금액이 딱 정해져 있지만, 근저당은 최대치(채권최고액)만 설정하고 실제 빚의 금액은 변동될 수 있습니다. 보통 근저당 채권최고액은 실제 빌린 돈보다 120~130% 정도 높게 설정하는데, 이는 이자나 연체료까지 모두 포함해서 회수하기 위함입니다. 따라서 근저당이 설정된 집의 등기부등본을 보면, ‘채권최고액 1억 3천만 원’과 같은 식으로 표시되어 있는 것을 볼 수 있습니다.
왜 임대인이 근저당을 설정할까요?
대부분의 집주인들은 집을 살 때 대출을 이용합니다. 이때 은행은 담보로 해당 주택에 근저당을 설정합니다. 그래서 집주인들은 이미 근저당이 설정된 집을 가지고 세입자에게 월세를 놓는 경우가 많습니다. 또한, 집을 담보로 사업 자금을 빌리거나, 생활비를 마련하는 등 다양한 이유로 근저당을 설정하기도 합니다. 근저당이 있다고 해서 무조건 문제가 있는 집은 아니지만, 근저당 금액이 너무 크다면 문제가 될 수 있습니다.
근저당이 내 보증금에 미치는 영향은?
근저당이 있는 집과 월세 계약을 할 때 가장 큰 위험은 바로 경매입니다. 만약 집주인이 빚을 갚지 못해 집이 경매에 넘어간다면, 이 집은 빚을 갚기 위한 ‘담보물’이 되므로, 내 보증금보다 근저당권자의 권리가 우선합니다. 즉, 경매로 집이 팔리면 근저당권을 가진 은행이 먼저 돈을 가져가고, 남은 돈이 있다면 그다음 순서로 내 보증금을 돌려받게 됩니다.
예를 들어, 5억 원짜리 집에 근저당 채권최고액이 4억 원이 설정되어 있고, 내가 5천만 원의 보증금을 내고 월세 계약을 했다고 가정해 봅시다. 만약 집주인이 빚을 갚지 못해 집이 경매에 넘어가고 4억 5천만 원에 낙찰된다면, 은행이 먼저 4억 원을 가져가고 남은 5천만 원을 내가 받게 됩니다. 하지만 만약 집이 4억 원에 낙찰된다면? 나는 보증금 5천만 원을 한 푼도 돌려받지 못하게 될 수도 있습니다. 이것이 바로 근저당의 가장 큰 위험입니다.
전입신고와 확정일자, 근저당보다 더 중요해요!
근저당의 위험을 피하기 위해서는 전입신고와 확정일자가 매우 중요합니다. 전입신고와 확정일자를 받으면 나는 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 갖게 됩니다. 대항력은 집주인이 바뀌어도 계속 살 수 있는 권리이고, 우선변제권은 집이 경매에 넘어갔을 때 내 순서가 되면 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리입니다.
하지만 여기서 중요한 점은 우선변제권의 순서입니다. 전입신고와 확정일자는 근저당권이 설정된 날짜보다 빨라야 합니다. 만약 근저당권이 2025년 1월 1일에 설정되었는데, 내가 2025년 2월 1일에 전입신고와 확정일자를 받았다면, 나는 근저당권자보다 후순위가 됩니다. 이 경우, 집이 경매에 넘어가면 근저당권자가 먼저 돈을 가져가고, 남은 돈으로 내가 보증금을 돌려받게 됩니다. 반대로 내가 2025년 1월 1일 이전에 전입신고와 확정일자를 먼저 받았다면, 내가 선순위가 되어 보증금을 먼저 돌려받을 수 있습니다.
근저당이 있어도 괜찮은 경우 vs. 피해야 하는 경우
그렇다면 근저당이 있어도 괜찮은 집은 어떤 집일까요? 가장 중요한 판단 기준은 ‘집값 대비 근저당 금액 + 내 보증금’이 적당한가입니다.
- 괜찮은 경우: 집의 시세가 5억 원이고, 근저당 채권최고액이 1억 원, 내 보증금이 5천만 원이라고 가정해 봅시다. 이 경우, 만약 집이 경매에 넘어가도 최소한 2억 원 이상에는 낙찰될 가능성이 높으므로, 근저당 금액과 내 보증금을 합친 1억 5천만 원은 충분히 회수할 수 있을 것입니다.
- 피해야 하는 경우: 집의 시세가 3억 원인데, 근저당 채권최고액이 2억 5천만 원이고, 내 보증금이 5천만 원이라면? 둘을 합치면 이미 집값과 거의 비슷해집니다. 만약 집이 경매에 넘어가 제값을 받지 못하고 2억 원에 낙찰된다면, 근저당권자가 2억 5천만 원을 먼저 회수하기 때문에 나는 보증금을 한 푼도 받지 못할 위험이 매우 높습니다.
따라서 계약하기 전에 등기부등본을 반드시 확인하여 집주인의 빚이 어느 정도인지 파악하는 것이 가장 중요합니다.
근저당 확인, 어떻게 해야 할까?
근저당이 설정되어 있는지 여부와 그 금액을 확인하는 가장 정확한 방법은 바로 ‘등기부등본’ 열람입니다. 등기부등본은 대한민국 법원 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)에서 누구나 쉽게 발급받아 볼 수 있습니다.
등기부등본을 발급받으면, ‘을구’ 부분을 집중해서 봐야 합니다. 을구에는 집주인의 빚과 관련된 내용이 기재되어 있습니다. 여기에 ‘근저당권설정’이라고 적혀 있고, 그 옆에 ‘채권최고액’이 명시되어 있다면, 이 집은 근저당이 설정된 집입니다. 계약 전에 반드시 집주인에게 등기부등본을 요구하여 확인하고, 혹시라도 집주인이 거부한다면 그 집은 계약하지 않는 것이 좋습니다.
월세 근저당, 이것만 기억하세요!
월세 근저당에 대해 너무 어렵게 생각할 필요 없습니다. 딱 세 가지만 기억하면 됩니다.
- 등기부등본 열람: 계약하기 전에 반드시 등기부등본을 떼서 근저당이 있는지, 있다면 금액이 얼마인지 확인하세요.
- 안전성 판단: ‘집값 대비 근저당 금액 + 내 보증금’의 합이 너무 크지 않은지 따져보세요. 이 합이 집값의 70%를 넘는다면 위험하다고 판단하는 것이 좋습니다.
- 전입신고와 확정일자: 계약 후에는 이사 당일에 바로 동사무소(주민센터)에 가서 전입신고를 하고, 계약서에 확정일자를 받아두세요. 이렇게 해야만 내 보증금을 지킬 수 있는 법적 권리가 생깁니다.
월세 근저당은 위험할 수도 있지만, 그 원리를 제대로 알고 대처하면 충분히 안전한 계약을 맺을 수 있습니다. 이 글이 여러분의 소중한 보증금을 지키는 데 조금이나마 도움이 되었기를 바랍니다.