보증금은 그대로, 월세 부담은 '확' 줄이는 마법! 월세 전세 전환 계산기보다 쉬운 꿀팁

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보증금은 그대로, 월세 부담은 ‘확’ 줄이는 마법! 월세 전세 전환 계산기보다 쉬운 꿀팁 공개

월세를 전세로 왜 전환해야 할까?

많은 사람이 월세를 전세로 바꾸는 것을 고민하는 이유는 바로 ‘주거비 부담’ 때문입니다. 매달 꼬박꼬박 빠져나가는 월세는 부담스럽게 느껴지기 마련이죠. 특히 최근 고금리 기조로 인해 전세대출 이자가 올랐다고는 하지만, 여전히 월세보다는 유리한 경우가 많습니다. 월세는 ‘소멸성 비용’입니다. 매달 지불하는 돈이 사라지는 것이죠. 반면, 전세 보증금은 계약 만료 시 다시 돌려받을 수 있는 ‘자산’의 성격을 가집니다. 즉, 보증금을 담보로 거주하는 것이기 때문에 장기적으로 볼 때 훨씬 경제적입니다. 목돈이 부족해 전세를 포기했다면, 이제는 월세를 전세로 전환하는 방법을 통해 그동안 부담스러웠던 월세 부담을 획기적으로 줄일 수 있습니다.

월세 전세 전환, 간단하게 이해하는 원리

월세에서 전세로 전환하는 계산법을 이해하기 위해서는 먼저 ‘전월세 전환율’의 개념을 알아야 합니다. 전월세 전환율이란, 보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율을 의미합니다. 쉽게 말해, ‘보증금을 늘리는 대신 매달 내야 하는 월세를 줄이겠다’는 계약의 원리입니다.

예를 들어, 현재 보증금 1,000만 원에 월세 100만 원을 내고 있다고 가정해 봅시다. 여기서 보증금을 1,000만 원 더 올려서 2,000만 원으로 만들면, 그만큼 월세가 줄어들게 됩니다. 이때, 줄어드는 월세를 계산하기 위해 전월세 전환율을 사용합니다. 이 전환율은 법적으로 정해져 있기도 하고, 임대인과 임차인의 협의에 따라 달라질 수도 있습니다.

법정 전월세 전환율:
- 2025년 8월 현재, 주택임대차보호법 시행령에 따르면 기준금리(현재 3.5%)에 2.0%를 더한 연 5.5% 또는 한국은행 공시 기준금리 중 낮은 비율을 적용하도록 되어 있습니다. 즉, 현재 기준금리가 3.5%이므로 기준금리에 2.0%를 더한 5.5%가 법정 상한선입니다. 만약, 임대인이 이보다 높은 전환율을 요구하면 불법입니다.
- 이 전환율은 ‘보증금을 월세로 돌릴 때’ 적용하는 개념이지만, 반대로 월세를 보증금으로 전환할 때도 동일한 원리로 적용할 수 있습니다.

월세 전세 전환 계산은 결국 ‘늘어난 보증금에 해당하는 월세를 얼마로 볼 것인가’를 결정하는 과정이며, 이 비율이 바로 전월세 전환율이 됩니다.

계산기 없이 1분 만에 끝내는 초간단 계산법

이제 가장 중요한 월세 전세 전환 계산 방법을 알아볼 차례입니다. 어렵게 생각할 필요 없습니다. 다음과 같은 공식 하나만 기억하면 됩니다.

[공식] 줄어드는 월세 = (늘어난 보증금) × (전월세 전환율) ÷ 12

이 공식에 따라 직접 계산해 보겠습니다. 현재 전월세 전환율은 법정 상한선인 연 5.5%를 기준으로 하되, 임대인과 협의하여 전환율이 달라질 수 있다는 점을 유의하세요.

[예시 1] 보증금을 1,000만 원 올리고 싶을 때

현재 계약: 보증금 1,000만 원 / 월세 90만 원
전환 조건: 보증금을 1,000만 원 증액 → 보증금 2,000만 원
줄어드는 월세 계산:
- 1,000만 원 (늘어난 보증금) × 0.055 (전월세 전환율 5.5%) = 55만 원 (연간 줄어드는 월세)
- 55만 원 ÷ 12개월 = 약 4만 5,833원
전환 후 계약: 보증금 2,000만 원 / 월세 85만 4,167원 (90만 원 – 4만 5,833원)

이렇게 계산하면, 보증금을 1,000만 원 더 내는 대신 매달 약 4만 6,000원가량의 월세 부담을 줄일 수 있습니다. 연간으로 따지면 약 55만 원을 절약하는 셈입니다. 이 돈으로 전세대출 이자를 충당하거나, 다른 곳에 투자할 수 있게 됩니다.

[예시 2] 월세를 10만 원 줄이고 싶을 때
반대로, ‘나는 매달 월세를 10만 원 줄이고 싶다’는 목표가 있다면, 얼마의 보증금을 더 내야 하는지도 역으로 계산할 수 있습니다.

[역산 공식] 필요한 보증금 증액분 = (줄이고 싶은 월세) × 12 ÷ (전월세 전환율)

줄이고 싶은 월세: 10만 원
필요한 보증금 계산:
- 10만 원 × 12개월 = 120만 원 (연간 줄이고 싶은 월세)
- 120만 원 ÷ 0.055 (전월세 전환율 5.5%) = 약 2,181만 8,181원
결론: 월세를 10만 원 줄이기 위해서는 약 2,182만 원의 보증금을 증액해야 합니다.

어떤가요? 공식만 알면 계산기 없이도 손쉽게 계산할 수 있습니다. 계산기를 사용하면 더 정확한 값을 얻을 수 있지만, 대략적인 금액을 파악하기에는 이 공식만으로도 충분합니다.

전환 전 반드시 확인해야 할 3가지 유의사항

월세를 전세로 전환하는 것이 무조건 이득일까요? 아닙니다. 전환을 결정하기 전에 반드시 확인해야 할 몇 가지 사항이 있습니다.

임대인의 동의 여부: 가장 중요한 것은 임대인의 동의입니다. 월세 전세 전환은 임대인과 임차인의 합의로 이루어지는 계약 변경이기 때문에, 임대인이 거부하면 성사될 수 없습니다. 임대인 입장에서는 월세 수익이 줄어들기 때문에 쉽게 동의하지 않을 수도 있습니다. 이 경우 임대인에게 충분한 이점을 설명하며 협의해야 합니다. 예를 들어, 보증금 증액을 통해 임대인이 더 큰 금액을 확보할 수 있다는 점을 강조할 수 있습니다.
전세대출 가능 여부: 보증금을 증액하려면 그만큼의 목돈이 필요합니다. 만약 본인의 현금이 부족하다면, 전세대출을 받아야 합니다. 이때, 전세대출을 받을 수 있는 자격이 되는지, 그리고 현재의 전세대출 금리가 월세보다 유리한지 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 일반적으로 전세자금대출은 시중은행의 상품을 이용하며, 소득, 신용등급, 주택 종류 등에 따라 한도가 달라집니다. 특히, 대출 이자가 월세로 줄어드는 금액보다 더 크다면 오히려 손해일 수 있으므로 반드시 비교 후 결정해야 합니다.
추가적인 비용 발생 여부: 계약서를 새로 작성하거나 기존 계약서를 수정하는 과정에서 중개수수료나 인지세 등 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 이러한 부대비용도 전체적인 경제성을 따져볼 때 고려해야 할 요소입니다. 특히 공인중개사를 통해 계약서를 작성할 경우 수수료가 발생하며, 이는 임대인과 임차인이 협의하여 부담하게 됩니다.

내 상황에 맞는 현명한 선택하기

월세를 전세로 전환하는 것은 단순히 계산만을 넘어, 본인의 재정 상황과 미래 계획을 종합적으로 고려해야 하는 중요한 결정입니다.

목돈이 충분하고, 전세대출 금리가 월세 전환으로 줄어드는 금액보다 낮다면: 월세 전세 전환을 적극적으로 고려해볼 만합니다. 장기적으로 주거비 부담을 획기적으로 줄일 수 있으며, 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있다는 장점이 있습니다.
목돈이 부족하고, 전세대출이 어렵거나 금리가 높다면: 월세를 유지하는 것이 더 현명한 선택일 수 있습니다. 무리하게 대출을 받아 이자 부담을 키우는 것보다 현재의 월세 계약을 유지하며 돈을 모으는 것이 오히려 나을 수도 있습니다.
이사 계획이 가까운 미래에 있다면: 굳이 계약 조건을 변경할 필요가 없을 수도 있습니다. 계약 변경 절차와 비용, 그리고 전세 계약을 통한 이점(절약되는 월세)을 충분히 누리기 전에 이사를 가게 되면 오히려 손해일 수 있습니다.

이처럼 ‘월세 전세 전환 계산’은 단순한 수치 계산을 넘어, 나에게 가장 유리한 주거 형태를 찾는 과정입니다. 오늘 알려드린 초간단 계산법과 유의사항들을 잘 활용하여, 더 이상 월세로 고민하지 않고 현명한 주거 생활을 이어가시기 바랍니다.

보증금은 그대로, 월세 부담은 ‘확’ 줄이는 마법! 월세 전세 전환 계산기보다 쉬운 꿀팁