보증금 인상 계산, 더 이상 머리 아프지 않아요! 초간단 계산법 3가지
목차
- 시작하며: 보증금 인상, 제대로 알고 있나요?
- 전월세전환율이란? 개념 완벽 이해하기
- 보증금 인상 계산의 핵심, 계약갱신청구권과 상한선
- 월세 보증금 인상 계산법 3가지: 상황별 맞춤형 계산
- 방법 1: 전월세전환율만 적용하여 계산하기
- 방법 2: 보증금 일부를 월세로 전환하여 계산하기
- 방법 3: 반전세에서 월세로 전환하며 계산하기
- 마치며: 똑똑하게 협상하고, 나의 권리 지키기
시작하며: 보증금 인상, 제대로 알고 있나요?
집주인에게 갑작스럽게 월세 보증금 인상 통보를 받으면 당황스럽기 마련입니다. 얼마를 더 줘야 하는 건지, 혹시 너무 많이 올리는 건 아닌지 걱정이 앞서죠. 하지만 월세 보증금 인상에는 법적으로 정해진 한도가 있고, 이를 계산하는 방법도 생각보다 간단합니다. 이 글에서는 복잡하게만 느껴지는 보증금 인상 계산을 매우 쉬운 방법으로 알려드릴게요. 핵심 개념부터 실제 계산법까지 단계별로 차근차근 따라오시면, 더 이상 머리 아파할 필요가 없을 거예요.
전월세전환율이란? 개념 완벽 이해하기
월세 보증금 인상 계산에 있어 가장 중요한 개념은 바로 전월세전환율입니다. 전월세전환율은 보증금의 일부를 월세로 전환할 때 적용하는 이율을 말합니다. 쉽게 말해, 보증금을 깎는 대신 그만큼 월세를 올릴 때 쓰는 기준이라고 생각하시면 됩니다. 이 전환율은 법으로 정해져 있어 임대인 마음대로 높일 수 없으며, 주택임대차보호법 시행령 제12조에 따라 기준금리(한국은행 공시)에 2%를 더한 값과 한국은행 공시 기준금리의 2%를 곱한 값 중 낮은 값을 초과할 수 없습니다. 현재 기준금리(2025년 8월 기준 3.5%)를 예로 들면, 2%를 더한 5.5%와 2%를 곱한 0.07% 중 낮은 값인 0.07%를 초과할 수 없지만, 이는 매우 복잡하고 실용적이지 않은 계산이므로 통상적으로는 기준금리에 2%를 더한 값을 기준으로 합니다. 따라서 현재 기준금리 3.5%에 2%를 더한 5.5%가 일반적인 전월세전환율 상한선으로 사용됩니다. 이 수치는 시기에 따라 변동되므로 항상 최신 정보를 확인하는 것이 중요합니다.
보증금 인상 계산의 핵심, 계약갱신청구권과 상한선
월세 보증금 인상률은 무제한이 아닙니다. 주택임대차보호법에 따르면 임대료 증액은 약정한 임대료의 5%를 초과할 수 없습니다. 여기서 ‘약정한 임대료’는 보증금과 월세를 모두 포함한 개념으로, 환산보증금을 기준으로 합니다. 환산보증금은 보증금에 월세에 100을 곱한 금액을 더한 값입니다. 예를 들어, 보증금 1,000만원에 월세 50만원이라면 환산보증금은 1,000만원 + (50만원 × 100) = 6,000만원이 됩니다. 이 환산보증금을 기준으로 5% 이내에서만 인상이 가능합니다.
더불어, 임차인에게는 1회에 한해 계약갱신청구권이 있습니다. 이 권리를 사용하면 최초 계약 만료 후 2년 더 거주할 수 있으며, 이때도 임대료 인상률은 5%를 초과할 수 없습니다. 이 5% 상한선은 임대인과 임차인 모두에게 중요한 기준점이 되므로, 인상 통보를 받았다면 가장 먼저 5%를 넘는지 확인해야 합니다. 만약 5%를 초과하여 인상하겠다고 한다면, 법적으로 부당한 요구이므로 거부할 수 있습니다.
월세 보증금 인상 계산법 3가지: 상황별 맞춤형 계산
이제 가장 궁금해하실 실제 계산법을 알려드릴게요. 세 가지 주요 상황에 맞춰 초간단 계산법을 준비했습니다.
방법 1: 전월세전환율만 적용하여 계산하기
이 방법은 보증금을 올리고 월세는 그대로 유지할 때 주로 사용됩니다. 이 경우 인상되는 보증금은 기존 보증금의 5%를 넘을 수 없다는 점만 기억하면 됩니다.
- 계산식: 기존 보증금 × 5% = 최대 인상 가능 보증금
- 예시: 보증금 5,000만원, 월세 70만원에 거주하고 있습니다. 계약갱신청구권을 사용하여 2년 더 살고 싶습니다.
- 최대 인상 가능 보증금: 5,000만원 × 0.05 = 250만원
- 따라서 집주인은 보증금을 최대 250만원까지만 올릴 수 있습니다. 인상 후 보증금은 5,250만원이 됩니다.
방법 2: 보증금 일부를 월세로 전환하여 계산하기
이번에는 보증금을 일부 내리는 대신 월세를 올리는 상황입니다. 이때는 앞서 설명한 전월세전환율을 이용해야 합니다.
- 계산식: (내려가는 보증금) × 전월세전환율 ÷ 12 = 올라가는 월세
- 예시: 보증금 5,000만원, 월세 70만원에 살고 있습니다. 집주인이 보증금을 2,000만원 내리는 대신 월세를 올리자고 합니다. 전월세전환율을 5.5%로 가정합니다.
- 내려가는 보증금: 2,000만원
- 올라가는 월세: (2,000만원) × 0.055 ÷ 12 = 91,666원
- 따라서 월세는 약 91,666원(반올림하여 9.2만원)이 추가됩니다. 새로운 월세는 70만원 + 9.2만원 = 79.2만원이 되고, 보증금은 3,000만원이 됩니다.
이 경우에도 전체 환산보증금의 5% 상한선을 넘지 않는지 반드시 확인해야 합니다.
- 기존 환산보증금: 5,000만원 + (70만원 × 100) = 1억 2,000만원
- 5% 인상 상한선: 1억 2,000만원 × 0.05 = 600만원
- 새로운 환산보증금: 3,000만원 + (79.2만원 × 100) = 1억 920만원
- 새로운 환산보증금이 1억 2,000만원에서 600만원을 더한 1억 2,600만원을 초과하지 않으므로 적법한 인상입니다.
방법 3: 반전세에서 월세로 전환하며 계산하기
반전세 계약에서 보증금을 전부 월세로 전환하는 상황입니다. 이 경우에도 전월세전환율을 적용하여 월세를 계산합니다.
- 계산식: (기존 보증금) × 전월세전환율 ÷ 12 = 추가되는 월세
- 예시: 보증금 5,000만원, 월세 30만원에 살고 있습니다. 집주인이 보증금을 없애고 월세로 전부 전환하자고 합니다. 전월세전환율을 5.5%로 가정합니다.
- 추가되는 월세: (5,000만원) × 0.055 ÷ 12 = 229,166원
- 따라서 월세는 30만원에 229,166원이 추가됩니다. 새로운 월세는 30만원 + 229,166원 = 529,166원(반올림하여 약 53만원)이 됩니다.
이 경우 역시 환산보증금의 5% 상한선을 확인하는 것이 중요합니다.
- 기존 환산보증금: 5,000만원 + (30만원 × 100) = 8,000만원
- 5% 인상 상한선: 8,000만원 × 0.05 = 400만원
- 새로운 환산보증금: 0원 + (53만원 × 100) = 5,300만원
- 새로운 환산보증금이 8,000만원에서 400만원을 더한 8,400만원을 초과하지 않으므로 적법한 인상입니다.
마치며: 똑똑하게 협상하고, 나의 권리 지키기
월세 보증금 인상 계산은 단순히 돈을 더 내는 문제가 아니라, 내 주거 안정성과 권리를 지키는 일입니다. 오늘 알려드린 전월세전환율과 5% 인상 상한선 두 가지 핵심 개념만 기억해도, 집주인의 부당한 요구에 휘둘리지 않고 당당하게 협상할 수 있습니다. 만약 계산이 복잡하게 느껴진다면, 국토교통부 전월세전환율 계산기 등 온라인 서비스를 활용하는 것도 좋은 방법입니다. 임대차 계약은 상호 간의 합의가 중요하지만, 그에 앞서 내 권리가 무엇인지 정확히 아는 것이 우선입니다. 이 글이 여러분의 똑똑한 월세 생활에 도움이 되기를 바랍니다.