임대차 사기 불안 끝! 임대인 정보 조회 제도, 가장 쉽게 활용하는 ‘핵심’ 가이드
목차
- 새로운 임대인 정보 조회 제도, 왜 필요할까요?
- 임대인 정보 조회를 통해 알 수 있는 핵심 정보 (계약 전/후)
- 가장 쉬운 방법! ‘안심전세 앱’으로 비대면 조회하는 법
- 3.1. 안심전세 앱을 활용한 조회 절차 (공인중개사 협조 필수)
- 3.2. 조회 결과 확인 및 소요 기간
- 계약 당일, 임대인 동의를 받아 추가 정보까지 확인하는 방법
- 제도 이용 시 꼭 알아야 할 제한 사항과 유의점
새로운 임대인 정보 조회 제도, 왜 필요할까요?
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최근 몇 년간 전세 사기 피해 사례가 급증하면서, 임차인의 불안감은 극에 달했습니다. 이전에는 전세 계약을 체결하고 입주까지 마친 후에야, 그것도 임대인의 동의를 받아야만 일부 정보를 확인할 수 있어 실질적인 예방 효과가 매우 낮았습니다. 하지만 주택도시기금법 개정 및 제도 확대 시행에 따라, 이제 임차인은 전세 계약을 체결하기 전에도 임대인의 동의 없이 특정 정보를 조회할 수 있게 되었습니다.
이 ‘임대인 정보 조회 제도’는 전세 사기를 사전에 예방하고 임차인의 보증금 보호를 강화하기 위해 마련된 강력한 안전장치입니다. 임차인이 잠재적인 위험 요소를 미리 파악하고 안전한 계약을 선택할 수 있는 환경을 조성하는 것이 제도의 핵심 목적이라 할 수 있습니다. 이 제도를 잘 활용하는 것만으로도 수천만 원, 수억 원에 달하는 전세보증금을 지킬 수 있는 가장 쉬우면서도 확실한 방법이 됩니다.
임대인 정보 조회를 통해 알 수 있는 핵심 정보 (계약 전/후)
임대인 정보 조회 제도를 통해 임차인이 확인할 수 있는 정보는 임대차 계약의 진행 단계에 따라 달라집니다. 특히 계약 체결 전에 임대인의 동의 없이도 확인할 수 있는 정보는 안전한 계약을 위한 필수 점검 사항들입니다.
| 정보 구분 | 조회 시점 | 임대인 동의 필요 여부 | 주요 확인 항목 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 핵심 보증 정보 | 전세 계약 체결 전 | 동의 불필요 | – 보증가입 주택 보유 건수 – 최근 3년간 전세금 미반환 사고 이력 (대위변제 발생 건수) – 보증 금지 대상 등록 이력 (HUG 기준) |
임차인이 계약 의사를 밝힌 경우에 한함. |
| 추가 상세 정보 | 계약 당일 또는 이후 | 동의 필수 | – 임대인의 국세/지방세 체납 내역 | 임대인의 동의를 받아야만 확인 가능하며, 보증금 반환에 영향을 줄 수 있는 중요한 정보입니다. |
이 중에서도 임대인의 다주택 보유 현황과 보증 사고 이력은 해당 임대인이 전세보증금을 제때 돌려주지 못할 위험성을 가늠하는 중요한 지표가 됩니다. 임대인이 보증금 반환보증 가입이 제한되는 ‘보증 금지 대상’에 등록된 이력이 있다면 해당 계약은 매우 위험하다고 판단할 수 있습니다.
가장 쉬운 방법! ‘안심전세 앱’으로 비대면 조회하는 법
임대인 정보 조회를 하는 가장 쉽고 간편하며 신속한 방법은 바로 **주택도시보증공사(HUG)의 ‘안심전세 앱’**을 활용하는 것입니다. 기존에는 HUG 지사를 직접 방문해야 하는 번거로움이 있었지만, 앱을 통한 비대면 신청이 가능해지면서 접근성이 크게 향상되었습니다.
3.1. 안심전세 앱을 활용한 조회 절차 (공인중개사 협조 필수)
임차인이 임대인의 동의 없이 정보를 조회하기 위해서는 반드시 ‘전세 계약 의사’가 있음이 확인되어야 합니다. 이 계약 의사 확인은 공인중개사를 통해 이루어집니다.
- 공인중개사 선정 및 계약 의사 확인: 임차인이 공인중개사에게 해당 주택에 대한 전세 계약 의사를 명확히 밝힙니다.
- ‘계약 의사 확인서’ 발급: 공인중개사는 임차인에게 **’계약 의사 확인서’**를 발급합니다. 이 서류는 임대인 정보 조회를 위한 필수 증빙 서류입니다.
- 안심전세 앱 접속 및 신청: 임차인은 스마트폰에 설치된 안심전세 앱에 접속하여 해당 주택의 주소를 입력하고, 발급받은 ‘계약 의사 확인서’를 첨부하여 임대인 정보 조회를 신청합니다.
- HUG의 확인 절차: 주택도시보증공사(HUG)는 제출된 서류를 바탕으로 임차인의 계약 의사를 확인하고 정보 조회를 진행합니다.
3.2. 조회 결과 확인 및 소요 기간
앱을 통해 정보 조회를 신청하면 HUG의 확인 절차를 거쳐 최대 7일 이내에 그 결과가 제공됩니다. HUG 지사 방문 시에는 문자로 결과를 받지만, 안심전세 앱으로 신청하면 앱 내에서 바로 결과를 확인할 수 있어 편리합니다. 정보 조회 결과에는 임대인의 다주택 여부, 전세금 반환 사고 이력 등 핵심 보증 정보가 포함됩니다.
계약 당일, 임대인 동의를 받아 추가 정보까지 확인하는 방법
계약 체결 전 임대인 동의 없이 확인할 수 있는 정보가 ‘보증 리스크’에 중점을 둔다면, 계약 당일 임대인의 동의를 받아 확인할 수 있는 정보는 **’실질적인 재정 건전성’**을 파악하는 데 결정적입니다.
임차인은 임대차 계약 당일에 임대인에게 요청하여 국세 및 지방세 체납 내역을 열람 또는 교부받을 수 있습니다. 임대인이 세금을 체납하고 있다면, 보증금 반환 시점에 해당 체납액이 임차인의 보증금보다 우선하여 변제될 수 있으므로 매우 치명적인 위험 요소입니다.
계약서 작성 시 **’특약’**으로 ‘임대인은 임차인의 요청에 따라 계약 당일 세금 체납 정보를 제공한다’는 내용을 명시하는 것이 가장 확실한 방법입니다. 만약 임대인이 정당한 사유 없이 이러한 정보 제공을 거부하거나, 체납액 규모가 크다면 계약 체결을 재고하거나 철회하는 것이 현명합니다.
제도 이용 시 꼭 알아야 할 제한 사항과 유의점
임대인 정보 조회 제도는 임차인의 권리 보호를 목적으로 하지만, 임대인의 사생활 및 과도한 정보 남용을 방지하기 위한 몇 가지 제한 사항이 있습니다.
- 월 조회 횟수 제한: 임차인 한 명당 월 3회까지만 정보 조회가 가능합니다. 횟수 제한이 있으므로, 계약 의사가 확실한 주택에 대해서만 신중하게 조회하는 것이 좋습니다.
- 임대인에게 통보: 임차인이 임대인 정보를 조회하면, 해당 사실이 임대인에게 문자 메시지로 통보됩니다. 이는 임대인의 정보가 조회되었음을 알리는 절차입니다.
- 공인중개사 확인서의 중요성: 임대인 동의 없이 조회하는 경우, ‘공인중개사가 발급한 계약 의사 확인서’는 필수입니다. 따라서 직거래를 하거나 공인중개사를 통하지 않고 계약하는 경우에는 임대인 정보 조회를 위해 임대인의 동의를 받아야 하는 등 절차가 복잡해지거나 제한될 수 있습니다. 안전한 거래를 위해서는 공인중개사를 통한 정식 절차를 밟는 것이 권장됩니다.
임대인 정보 조회 제도는 전세 사기 위험을 획기적으로 낮출 수 있는 강력한 무기입니다. 이 제도를 적극적으로, 그리고 올바르게 활용하여 소중한 전세보증금을 안전하게 지키시기 바랍니다. 이 정보를 통해 ‘매우 쉬운 방법’으로 위험을 피하고 안심하고 전세 계약을 체결하시기를 바랍니다.